Naujienos

Nekilnojamojo turto rinka – ne naiviems ir patikliems

Žemė slysta iš po kojų

Stodama į Europos Sąjungą, Lietuva buvo įsipareigojusi riboti žemės ir miško pardavimą užsieniečiams tik iki šių metų gegužės, tačiau šis draudimas pratęstas dar trejiems metams. Vis dėlto manoma, kad apie dešimtadalį tokios žemės Lietuvoje per tarpininkus jau yra įsigiję užsieniečiai, ir šis skaičius dar augs.
Premjeras Andrius Kubilius specialiu potvarkiu sudarė darbo grupę, kuri turėtų sugalvoti, kaip padaryti galą spekuliacijai žemės sklypais. Tokius pasiūlymus darbo grupė turi parengti per labai trumpą laiką - iki rugsėjo 15 dienos.

Kol kas situaciją gelbsti tai, kad Lietuvos žemė yra suskaidyta mažais sklypais, o užsieniečiai nori didesnių, todėl kai kurios bendrovės užsiima aktyviu žemės supirkimu ir stengiasi stambinti sklypus. Nors, žinoma, ne visuomet tai pavyksta, jei žmogus nenori parduoti už siūlomą kainą ar išvis nenusiteikęs parduoti.

Vis dėlto mūsų padėtis - pažeidžiama: daugelis žmonių, sakykim, paveldėję žemę, nežino, ką su ja daryti, jiems ji - nereikalingas balastas, jie naudojasi galimybe laikinai pagerinti savo finansinę padėtį, kiti emigruoja ir išparduoda visą savo nekilnojamąjį turtą ir t. t.

Sprendimas - nevienareikšmis

Sociologiniai tyrimai rodo, kad leidimui parduoti žemę užsieniečiams pritaria 22 proc. Lietuvos gyventojų, o šios idėjos nepalaiko net 65 proc. Toks požiūris - visiškai suprantamas, jei ne viena detalė - žemės supirkimas per tarpininkus (jam iki šiol nėra trukdžių) ir žemės kainos. Neliberalizavus žemės rinkos, perpardavinėtojai iki draudimo galiojimo pabaigos gali pirkti žemę pusvelčiui. Žinoma, tiek, kiek Danijoje, pas mus žemė niekuomet nekainuos, tačiau kainos galėtų kiek pakilti. Pratęsus draudimą, ši taisyklė gali neveikti - visa žemė jau bus supirkta mažesnėmis kainomis.

Nors net ir dabar dėl žemės supirkėjų aktyvumo kainos po truputį auga, jos negali nusipirkti vietiniai žmonės, norintys įsigyti žemės savo reikmėms, ūkiui plėsti. Žemės nuomos kainos taip pat po truputį kyla, o daugeliui sėkmingai veiklą plėtojančių ūkininkų jau dabar trūksta žemės, ir panašu, kad perspektyvos įsigyti žemės tampa vis labiau miglotos.

Šiuo metu hektaras dirbamos derlingos žemės netoli Marijampolės kainuoja apie 6 000-7 000 litų, kartais už itin derlingą žemę prašoma iki 10 000 litų už hektarą. Nors būna atvejų, kai pardavinėjama ir po 4 000. Alytaus regione hektaro žemės kaina - 3 500-5 000 litų, Kauno - 5 500-11 300 litų, Klaipėdos - 4 500-7 000 litų, Telšių - 4 000-6 500 litų, Utenos - 4 500-5 500 litų, Vilniaus - 5 500-6 500 litų.

Manoma, kad minėto draudimo pratęsimas labiausiai naudingas vietiniams žemvaldžiams, kurie prisipirkę žemės, suformavę didelius sklypus, vėliau, kai jau bus galima, parduos juos užsieniečiams už nepalyginamai didesnes kainas, ypač kai neliks laisvos parduodamos žemės.
Jau dabar ir Lenkijoje, ir Čekijoje dirbamos žemės kainos yra gerokai didesnės nei Lietuvoje, o Danijoje hektaras žemės kainuoja net iki 10 kartų daugiau - tai ir yra susidomėjimo mūsų dirbama žeme paslaptis.
Panašūs procesai vyksta Latvijoje, kur praėjusiais metais buvo paskelbta, kad dešimčiai stambiausių bendrovių, kurių visas ar dalį akcijų valdo užsieniečiai, priklauso 75 proc. privačių žemės sklypų. „Latvija jau parduota" - skelbė laikraščių antraštės.

Pirkti ar parduoti?

Pasak nekilnojamojo turto eksperto Nerijaus Simonavičiaus, padėtis žemės rinkoje iš tikrųjų skiriasi nuo padėties butų rinkoje - pastaroji yra gerokai labiau apmirusi. Turintys pinigų žmonės superka mažesnius sklypus, nori suformuoti didesnius ir patys juose užsiimti verslu ar ūkininkavimu.

Be to, žemę, jei nieko kito negalima padaryti, galima išnuomoti, per Nacionalinę mokėjimo agentūrą gauti išmokas. Visiškai kitaip su butais - už juos ne tik negausi išmokų, maža to, jie dar ir „traukia" išlaidas, nuomojant prarasta vertė beveik niekada neatsiperka už nuomą gautais pinigais - nuomos kainos šiuo metu yra gana mažos.

Nors pernai žemės (ir namų valdos, ir žemės ūkio paskirties) kainos stabilizavosi, didelio augimo šioje srityje kol kad dar nematyti. N. Simonavičiaus nuomone, nereikėtų dėti itin didelių vilčių ir į numatomą žemės draudimo parduoti užsieniečiams galiojimo pabaigą, kai esą kainos turėtų augti smarkiau. Tikėtina, kad į ateitį mąstantys makleriai jau bus jos pigiai prisipirkę į valias.

Bet kokiu atveju, išgirdus apie pelningas investicijas į žemės ūkio paskirties žemę, nereikėtų per daug skubėti. Pasak pašnekovo, praturtėti nekilnojamojo turto srityje reikia turėti daug laisvų pinigų ir nemažai patirties bei informacijos. Žmonės, neturintys daug pinigų, nekilnojamojo turto bumo laikais prisipirko nelabai vertingų sklypų už tokią sumą, kurią galėjo sau leisti, kartais net pasiskolinę pinigų, o dabar yra pavojus, kad jos niekada neparduos už buvusią kainą. Taip pat nereikėtų per daug pasikliauti nei nekilnojamojo turto agentų, nei pažįstamų patarimais, nes galima gerokai sėsti į balą.

[...]

Subjektyvios išvados

Nekilnojamojo turto rinkoje, specialistų teigimu, galioja taisyklė – pirkti, kai visi parduoda, ir parduoti, kai visi perka. O ką daryti šiuo metu, kai labai mažai kas perka ir mažai kas parduoda? Tikriausiai nevertėtų, vaizdingai kalbant, nešti buto į supirktuvę.

Antroji taisyklė paprastam pirkėjui ar pardavėjui atliekant nekilnojamojo turto operacijas – niekuo per daug netikėti. Jau daugelis nudegė, tikėdami rožinėmis nekilnojamojo turto agentų ir bankų pasakomis, kad nekilnojamasis turtas tik brangs ir brangs. Dabar šioje srityje pasigirdo naujas leitmotyvas: butai tik pigs ir pigs, kol galiausiai juos dalys pusvelčiui...

Kai po poros metų, kaip ir sakė mūsų kalbintas specialistas, padėtis stabilizavosi, kai žmonės vienaip ar kitaip išsprendė savo problemas dėl nekilnojamojo turto ir nereikalingi butai gatvėse dar „nesivolioja“, internete pasigirdo dar viena teorija, kaip jau minėjome, apie laikiną ligonio būklės pagerėjimą prieš mirtį – esą dabar kainos stabilizavosi, o paskiau jau kaip kris... Neva parduokite dabar, nelaikykite kainos, nes paskiau išvis neparduosite.

Taigi nekilnojamojo turto rinka – ne naiviems ir patikliems.

Teodoros Rašimaitės straipsnį "Kodėl nekilnojamasis turtas superkamas kaip buteliai?" spausdinamą žurnale „Savaitė“ skaitykite čia...>>>