Naujienos

* Ekspertų prognozės: žemės rinkos laukia niūrios perspektyvos -kainos krinta ir kris toliau

2008 metais per mūsų šalį nusiritęs nekilnojamojo turto pigimo vajus ir toliau žemyn smukdo kainas,- situaciją 2008-05-31 nagrinėja  "Valstiečių laikraštis". Visą žurnalisto Sauliaus Tvirbuto straipsnį "Prasideda žemės kainų pjūties metas" skaitykite www.valstietis.lt

Nekilnojamojo turto bendrovės jau neslepia: būstų kainos gerokai pasikeitė. Žemės sklypų savininkai iki šiol jautėsi ramūs - kai kurie nekilnojamojo turto ekspertai tikino, kad kainų nuopuolis žemės sektorių turėtų aplenkti. Tačiau reali situacija verčia specialistus radikaliai keisti nuomonę. Net iki šiol optimizmu tryškę ekspertai dabar jau pripažįsta, kad žemės kainų laukia liūdnesnis likimas nei matome būsto rinkoje. Dalis jų piešia dar niūresnį vaizdą - žemė Lietuvoje tampa nuostolinga visomis prasmėmis. Prognozuojama, kad itin didelį kainų kritimą pajus Vilniaus regiono, kuriame žemė buvo pervertinta labiausiai, gyventojai.

Žemės ūkio paskirties valdų šeimininkams išlaikyti sklypus, kurių plotas mažesnis nei 100 hektarų, nuostolinga, mažesni ūkiai nedomina nei vietos, nei užsienio investuotojų.

Martyno Vidzbelio nuotrauka

Rinkoje - krizės laukimo nuotaikos
Jau nuo metų pradžios skelbimai apie parduodamus žemės sklypus dažnai nesulaukia jokio atsako. Dažnai nepavyksta parduoti net žemės valdų, esančių patraukliose vietose: vaizdingame kraštovaizdyje, netoli vandens telkinių, Vilniaus regione ir kituose iki šiol labai vertintuose rajonuose. Dar prastesnė padėtis su žemės ūkio paskirties sklypais. Išjudinti rinkos nepadeda ir mažėjančios pasiūlymų kainos. Aukso kalnus žemės savininkams prognozavę rinkos ekspertai šiandien jau atsisako savo ankstesnės nuomonės ir gieda visai kitą giesmelę. Nenorėjęs viešai skelbti savo pavardės vienos nekilnojamojo turto agentūros darbuotojas „Valstiečių laikraščiui“ kalbėjo štai taip: „Kol kas dar niekas apie tai nenori garsiai šnekėti, bet žemės rinkos, ypač Vilniaus regione, laukia niūrios perspektyvos. Dauguma kaimo žmonių tikėjosi susigrąžintą tėvų ar senelių žemę brangiai parduoti, kai kurie netgi specialiai papildomai pirko kaimynų sklypus, tikėdamiesi pelno. Bet daugelio įsivaizduojama milžiniška žemės vertė buvo nereali, tad dabar tų žmonių laukia nemaloni staigmena. Jų sklypai iš tiesų pasirodė ne tik kur kas pigesni nei manyta, bet šiuo metu juos net ir už mažesnę kainą parduoti labai sunku“, - teigė nekilnojamojo turto ekspertas.

Burbulą išpūtė spekuliantai
„Valstiečių laikraščio“ kalbinti specialistai teigė, kad penkerius metus be perstojo kilusių kainų laukia status nuolydis - prasidės atvirkštinis procesas, nes daugelis žemės brangimą lėmusių veiksnių buvo dirbtiniai: juos lėmė greito uždarbio siekę spekuliantai, biurokratinės dviprasmybės ir laikinas žemės trūkumas rinkoje.
Nekilnojamojo turto bumas ir jo sukeltas vadinamasis kainų burbulas neaplenkė ir žemės sklypų. Apsukruoliai puolė supirkinėti žemę, tikėdamiesi ją greitai ir pelningai parduoti. Tokių spekuliantų buvo neką mažiau nei perkančiųjų butus.
„Tačiau spekuliacijų era jau baigėsi, ir prasideda racionalios ekonomikos metas, kai žemė įsigijama ne siekiant pakeisti jos paskirtį, daryti kitas manipuliacijas, bet ją dirbti, - tvirtino nekilnojamojo turto konsultacijų kompanijos „Colliers International“ Konsultavimo ir vertinimo departamento direktorius Mindaugas Kulbokas.
Specialistų teigimu, anksčiau žemė dažniausiai supirkinėta karštligiškai, nesistengiant įvertinti jos realios vertės. Pavyzdžiui, didžiųjų miestų pašonėje, ypač aplink Vilniaus regioną išsidėsčiusiuose rajonuose (Elektrėnų, Kaišiadorių Širvintų, Švenčionių ir kt.), žmonės supirko daugybę žemės ūkio ir miškų paskirties sklypų, tikėdamiesi jų paskirtį lengvai ir greitai pakeisti į gyvenamąją.
Tačiau dauguma tų rajonų neturi patvirtintų teritorijų bendrųjų planų, tad žemės paskirties keitimas tiesiog buvo neįmanomas. Todėl rinkoje atsirado daug žemės ūkio paskirties sklypų, kuriuose plėtoti tokią veiklą neapsimoka dėl aukštos įsigijimo kainos, mažo žemės našumo balo, o statyti - negalima. Šie sklypai pirkti santykinai brangiai, tačiau dabartinėmis sąlygomis niekam nereikalingi.
Pasak „Hansabanko“ nekilnojamojo turto finansavimo direktoriaus Andriaus Marčiulionio, šiuo metu ypač rizikingos investicijos į žemės sklypus, kuriuose neįrengta infrastruktūra, taip pat teritorijose, kur nėra aiškių plėtros perspektyvų, nepatvirtinti teritorijos bendrieji planai.
Be to, net ir atsiradus galimybei keisti sklypo paskirtį, to daryti šiandien jau nebeapsimoka. Vilniaus regione gyvenamųjų namų pastatyta apsčiai, paklausa - gerokai sumažėjusi, nes daugelis norėjusiųjų jau įsigijo namus, o nespėjusieji to padaryti šiandien dėl infliacijos turi ribotas finansines galimybes. Todėl potencialių žemės pirkėjų liko labai mažai. „Investuoti į sklypus su išvystyta infrastruktūra ir aiškia plėtros perspektyva rekomenduotina tik nuodugniai įvertinus galimus sklypo vertės pasikeitimus ateityje bei bendrą situaciją rinkoje“, - aiškino A.Marčiulionis.
Banko SEB prezidento patarėjas Gitanas Nausėda pridūrė, kad žemės sklypų rinka bankų požiūriu jau vertinama kaip viena rizikingiausių investicijų. „Vadinamieji žemės sklypų urmininkai patiria problemų, nes šios rinkos lūkesčiai ne patys geriausi“, - mano G.Nausėda.

Bankams žemė - bevertė
Žemės kainų mažėjimą lemia ir bendras nekilnojamojo turto rinkos sąstingis. Statybininkai mažina apsukas ir vis rečiau ieško naujų sklypų objektų statyboms, nes statyti šiuo metu vis mažiau apsimoka, stoja net jau pradėti projektai. Kartu mažėja verslininkų, pasiryžusių investuoti savo pinigus į nekilnojamąjį turtą, nes nebeliko juos viliojančio didelio pelno garantijų.
„Bankai daug atsargiau skolina pinigus norintiesiems įsigyti žemės, nenoriai finansuojamas ir žemės ūkio paskirties sklypų pirkimas siekiant juos pakeisti į namų valdas, nes sklypų rinkoje atėjo toks pat sąstingis, kaip ir būstų segmente“, - pastebi G.Nausėda.
Bankų jau netenkina ir užstatas žeme. „Nebent paskolos suma būtų daug kartų mažesnė už užstatytos žemės vertę arba bankui pasiūlomas kitas užstatas, nes bankai šioje srityje dabar renkasi konservatyvią ir atsargią poziciją“, - kalbėjo patarėjas.
„Valstiečių laikraščio“ žurnalistinis tyrimas patvirtino pašnekovo teiginius. Paskambinome į tris Lietuvoje veikiančius bankus ir pasiteiravome dėl galimybių finansuoti žemės ūkio paskirties sklypo įsigijimą. Visuose bankuose mūsų klausimas net nebuvo svarstomas. Iš karto gavome atsakymą, kad finansavimas nebus suteiktas. Kai kurie konsultavę darbuotojai bandė apskritai atkalbėti nuo žemės įsigijimo.
„Tai labai rizikinga ir visiškai neperspektyvi investicija. Nuoširdžiai patariu - geriau jau savo pinigus investuokite kur nors kitur“, - tokį tiesų patarimą išgirdome iš vieno banko konsultanto.

Žemė tampa nuostolinga
Blogiausia, kad nepelningas tampa ne tik žemės pardavimas, bet ir jos išlaikymas. Nemažai smulkių ūkininkų nedidelius sklypus laiko todėl, kad už deklaruotą plotą gaunama Europos Sąjungos parama. Tačiau ji teikiama tik tuomet, kai sklypas nušienaujamas. Mažų valdų šienavimas neretai kainuoja brangiau nei gaunama paramos.
Dėl to M.Kulbokas žemės sklypų rinkoje prognozuoja aktyvesnius žemės konsolidavimo procesus, kai sklypų dydžiai augs, o mažesniųjų vertė - kris. Žemės ūkio paskirties valdų šeimininkams išlaikyti sklypus, kurių plotas mažesnis nei 100 hektarų, nuostolinga, taip pat mažesni ūkiai nedomina nei vietos, nei užsienio investuotojų.
„Europos Sąjungos parama atsiperka tik stambių sklypų savininkams ar žemės ūkio bendrovėms, todėl dabar žemė pirmiausia domina žemės ūkiu užsiimančias kompanijas ir ūkininkus“, - aiškino jis.
Tačiau net ir stambesni žemvaldžiai negali būti ramūs, nes iš Briuselio gaunama signalų, kad nuo 2013-ųjų metų paramos už pasėlių auginimą gali visai nebelikti. Taigi iš maišo pradeda lįsti dar viena nekilnojamojo turto yla. Deja, žemės savininkams ji gali atnešti daugiau rūpesčių nei sprogęs būstų kainų burbulas.